전원주택지 가격 평가하는 법

전원주택지를 보러 다녀보면 평당 얼마다 얼마다 하는데 기준이 뭔지가 참 궁금하기 마련입니다. 같은 동네에서 가격이 2배씩 차이나는 경우도 많습니다. 땅의 가격을 평가한다는 것은 많은 경험이 필요로 하는 일이지만 무조건 땅을 보러다닌다고 생기는 것도 아닙니다.

즉, 나름의 평가기준이라는 것이 있어야 보러다닌 경험이 축적되는 것입니다. 여기서 말씀드리는 방법은 제가 하는 방법의 하나이고 평범한 것입니다.

저는 제일먼저 공시지가를 봅니다. 전국적으로 공시지가 현실화가 수년간 계속돼서 지방의 부동산들도 공시지가를 참고할 필요가 있습니다. 또한 공시지가는 세금, 대출등의 기준의 되는 가격이므로 절대 무시할 수 없습니다. 공시지가는 토지이용규제정보 서비스 사이트에서 간단히 확인 됩니다.

http://luris.moct.go.kr/web/actreg/arservice/ArLandUsePrint.jsp

써니빌 양평의 대표지번인 단석리 1223번지를 확인해 보겠습니다.

그림에 표시한 부분이 공시지가입니다. 제곱미터당이기 때문에 평당으로 환산하려면 3.3을 곱합니다. 82,300 X 3.3 = 271,590원 입니다. 이 번지의 지목은 "대" 입니다. 대지 즉 집이 지어진 자리입니다. 통상 주변의 "전", "답", "임"등은 이보다 가격이 당연히 싸지만 전원주택지란 집을 짓는것을 전제로 파는 것이기 때문에 비슷한 위치의 대지 가격이 기준이 됩니다. 즉 농지도 집을 지으면 대지로 바뀌게 되고 그러면 공시지가는 주변 대지의 가격과 같이 맞춰집니다.(법적으로 집을 짓는데 문제가 없다는 전제를 합니다.)

공시지가에 실거래 가격이 형성된 지역은 없습니다. 대부분 공시지가 보다 실 거래 가격은 높습니다. 즉, 가장 싸게 사는 가격은 공시지가로 생각하면 됩니다. 마음에 드는 땅을 공시지가에 샀다면 싸게 사셨다고 생각해도 됩니다.

공시지가가 확인되었으면 주변땅의 실제 거래가격을 확인합니다. 이부분이 어렵습니다. 우선 주변을 돌아보면 전원주택 공사현장들이 있을 것입니다. 대부분 현수막 같은 것이 걸려있습니다. 현수막이 걸린 전원주택지들은 대부분 개발하시는 분이 직접 분양하는 경우입니다. 전화를 해서 가격을 확인합니다. 주변의 부동산 사무실도 들러서 매물 가격을 확인합니다. 부동산에서 확인할 경우 꼭 현장을 방문해 봐야 합니다. 이렇게 몇군데 알아보다보면 대충 그 동네 땅의 호가를 알 수 있습니다.

전원주택지의 가격은 이 호가와 공시지가 사이 어디쯤이 적당하다고 생각하면 됩니다. 물론 같은 동네 비슷한 번지라 하더라도 전원주택지는 그 입지에 따라 가격이 많이 다릅니다. 즉 바로 붙은 땅이라도 계곡이 붙은땅과 그렇지 않은땅은 가격차이가 많습니다. 마찬가지로 풍광이 있는곳과 없는곳, 소음이 있는곳과 없는곳 등은 차이가 많습니다. 전원주택지를 고르기도 어렵고 가격을 정하기도 어려운 이유가 바로 여기에 있습니다. 개인적이 취향이 매우 중요한데 땅을 다녀보면 아파트와 달리 고려해야할 조건이 너무 많습니다.

제가 많이 하는 조언은 첫번째 고르는 땅에 너무 욕심을 내지 말아야 합니다. 일단 평범한 것을 골라서 한번 살아보는 것이 중요합니다. 살아봐야지 눈을 뜰 수 있습니다. 땅을 아무리 보러 다녀도 이 살아보는 경험을 얻을 수는 없습니다. 그러니 처음 고르는 땅에 대한 눈 높이를 낮추는 것이 좋습니다.