2013년 8월 6일 화요일

전원주택지 고르는 법

이미 지어진 전원주택이 아니고 땅을 구입해서 전원주택을 직접 지을 경우 우선 땅을 고르는 것이 매우 중요하다. 땅은 집과 달라서 법규도 복잡하고 보는 방법도 많은 경험과 시간이 필요하다. 충분한 시간이 없다면 직접 미개발된 땅을 구입해서 전원주택을 짓는 것은 가급적 피하는 것이 좋다. 땅은 한두번 보고 고를 수 있는 것이 아니기 때문이다.

아래는 전문 개발자가 분양한 땅이 아닌 미개발된 땅을 직접 고르는 요령이다.

1. 적어도 6개월 이상의 시간을 두고 골라야 한다.
땅은 각 계절별로 그 모양과 생김새가 다르다. 주변환경도 계절에 따라 급변한다. 6개월을 잡는 이유는 여름과 겨울의 땅 생김새를 확인해야 하기 때문이다. 특히 겨울이 중요하다. 동지 즈음에 땅에 가서 햇볕이 어떻게 드는지 꼭 확인해야 한다. 겨울에는 나뭇잎이 다 떨어지기 때문에 주변이 잘 보인다. 주변 경관도 겨울에 확인하는 것이 좋다. 또한 주변 소음도 겨울에 더 확실하게 들린다.

2. 소리를 잘 들어야 한다.
전원주택지는 무엇보다 조용해야 한다. 시끄러운 소음이 난다면 그것은 전원이라 할 수 없다. 소음 중에서 가장 피해야 하는 소리는 자동차 소리다. 대상 토지에서 봤을때 고속도로가 시야에 보이고 차 소리가 들리면 무조건 피해야 한다. 한밤중에 들리는 고속도로 소음은 악몽이다. 국도의 경우도 차량 통행이 많다면 피한다. 그외에 우사, 돈사등의 축사가 있을경우 동물 소리도 만만찮은 소음이다. 아무튼 여러번 들러서 주변에서 들리는 소리를 유심히 들어봐야 한다. 요즘 스마트폰에 설치가능한 간이 소음측정기 앱들이 있으므로 이를 이용하면 좋다.

3. 대상 토지에 접한 도로가 있는지 확인한다.
집을 지으려면 도로가 있어야 한다. 길이 없는 땅에는 집을 지을수 없다. 건축허가가 나지 않기 때문이다. 도로의 존재여부는 눈으로 봐서는 알기 어렵다. 지적도, 토지이용계획확인서등의 서류를 떼서 확인해야 한다. 직접하기 힘들다면 이부분은 반드시 전문가의 도움을 받아 건축이 가능한 토지인지 확인해야 한다. 군 소재지 군청앞에 가면 측량사무소들이 있다. 이 측량사무소에 해당 토지의 번지를 주면 법적인 검토를 할 수 있다. 이 경우 비용이 드는것을 피할 수 없다.

4. 땅의 방향
일반적으로 집을 짓는 자리는 남향땅이 좋다고 한다. 전원주택지는 대부분 산을 끼고 있기 때문에 집을 남쪽으로 향해서 지었을때 집 뒤쪽에 산이 있는 땅이 남향땅이다. 남향땅은 햇볕이 많이들어서 밝고, 겨울 난방비가 적게든다. 대신 비싸다. 경우에 따라서는 북향땅도 큰 문제가 없을 수 있다. 북향땅은 남쪽으로 바로 붙은 산이 있는 경우인데 산의 높이나 정상까지의 거리에 따라 문제가 되지 않을 수 있다. 1번에서 이야기한 것 처럼 일년중 해가 가장낮은 시점인 동지에 집을 지을 위치에서 해를 바라봤을때 하루 몇시간이나 해가드는지 조사해 보면 알 수 있다. 동지기준 오전 10~오후 3시까지 해가 든다면 큰 문제가 없다.
좀 다른 이야기지만 북향땅이 전망은 더 좋은 경우가 많다. 바라보는 산의 사면이 남쪽이 되므로 나무가 무성하고 늘 밝고 꽃도 많다. 반면 남향땅의 경우 경우에 따라 산의 북쪽사면만 보게 돼서 전망이 어둡고, 나무도 빈약하며, 겨울에서는 늘 눈 덮인 산을 보게 된다.

5. 이웃 및 주변환경
주변에 집들이 많은 것을 선호하는 사람도 있고, 주변 집들과 떨어진 것을 선호하는 사람들도 있다. 전원의 집들은 대부분 담장을 치지 않으므로 집들이 너무 가까우면 프라이버시 문제가 발생할 우려가 있다. 주변에 원주민 농가가 너무 가까운 것은 좋지 않다. 대부분 도시에서 살던 사람들은 농촌 원주민들과 원만하게 지내기 어렵다. 병원, 약국, 수퍼마켓등 필요한 근린시설까지의 거리는 직접 차를 가지고 시간을 측정해 보는것이 좋다. 자동차로 20분이 넘으면 불편하다.

6. 수도, 전기, 하수도
전원주택지의 대부분은 수도가 들어오지 않는다. 그러므로 우물을 파야 하는데 물이 잘 나오지 않는 땅의 경우 우물을 파는데 천만원이상의 비용이 발생할 수 있다. 전기의 경우 최종 전주로 부터 거리가 200미터 안쪽이면 큰 비용이 들지 않지만 이 거리를 초과하면 미터당 4~6만원의 비용이 발생하기 때문에 최종 전봇대까지 거리를 면밀히 재야 한다. 하수도의 경우는 주변 개울, 구거가 땅에 접해 있지 않으면 다른 사람 땅을 하수도가 지나야 하므로 이부분도 확인을 해야한다. 즉 미리 하수도 매립에 대한 동의를 받아 둬야 한다.

7. 가격
시골의 땅은 거래가 활발하지 않아 시세를 정확히 알기가 어렵다. 가장 좋은 방법은 주변의 비슷한 땅의 경매가를 알아보는 것이다. 경매가로 사기는 어렵겠지만 이보다 너무 비싼것은 문제가 있다. 최근 경매가의 2배를 넘지 않는 선에서 가격을 고려해 봐야 한다. 같은 땅이라 하더라도 여러 부동산에 매물로 나와있을 수 있으므로 주변 부동산 여러곳에서 확인하는 것도 방법이다.

이런 여러가지 조건을 경험이 없는 일반인이 잘 해내기는 사실상 불가능하다. 주변의 전문가들을 잘 활용하거나, 전문개발자가 개발하여 분양하는 필지를 구입하는것이 비결이라면 비결이다.



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